Phân khu Vạn Tín có lô đất từ 98 đến 255 m², mỗi căn 5 tầng với tổng sàn từ 450 m². Khoảng diện tích này khá rộng, và lô lớn không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt hơn. Bài này gắn từng mức diện tích với mục đích sử dụng cụ thể.

Nhóm quanh 100 m²: phổ biến nhất

Đây là nhóm chiếm phần lớn rổ hàng. Với 5 tầng, tổng sàn đạt khoảng 450 m² trở lên, đủ cho một hộ vừa ở vừa kinh doanh mà không phải hy sinh không gian sinh hoạt.

Mặt tiền của nhóm này đủ cho một cửa hàng, một quán ăn hoặc một showroom nhỏ. Với các ngành cần trưng bày nhiều như nội thất hoặc vật liệu, mặt tiền sẽ hơi chật.

Ưu điểm thực dụng của nhóm này là dễ chuyển nhượng hơn. Tệp người mua rộng hơn, nên thanh khoản thường tốt hơn lô lớn.

Nhóm lớn hơn và hai căn góc khoảng 254 đến 255 m²

Lô góc có hai mặt tiếp giáp, nên giá trị thương mại khác hẳn lô giữa dãy. Hai mặt tiền cho phép chia thành hai cửa hàng độc lập, hoặc mở một cửa hàng có hai lối vào.

Nhóm này phù hợp khi người mua có kế hoạch kinh doanh cụ thể cần diện tích, ví dụ F&B có khu ngoài trời, showroom lớn, hoặc phòng khám và trung tâm dịch vụ nhiều phòng.

Nhược điểm là tệp người mua lại hẹp hơn khi cần bán, và tổng giá trị tài sản cao hơn nên phần vốn bị khoá cũng lớn hơn.

Ba câu hỏi thay cho câu “nên chọn diện tích nào”

Câu hỏi thứ nhất: bạn định làm gì ở tầng một. Ngành hàng quyết định bề rộng mặt tiền cần thiết, không phải tổng diện tích đất.

Câu hỏi thứ hai: bạn có định tách tầng trên cho thuê riêng không. Nếu có, cần lối lên độc lập, và lô rộng hơn sẽ dễ bố trí hơn.

Câu hỏi thứ ba: bạn giữ tài sản này bao lâu. Giữ dài thì diện tích lớn hợp lý hơn. Giữ ngắn thì thanh khoản quan trọng hơn diện tích.

Vì sao “diện tích lớn luôn tốt hơn” là cách nói sai

Diện tích lớn tăng tổng giá trị tài sản, nhưng không tự động tăng hiệu quả sử dụng. Một lô 250 m² mà chỉ dùng tầng một để bán hàng thì phần diện tích thừa vẫn phải trả tiền và vẫn phải bảo trì.

Thứ tạo ra doanh thu ở shophouse là mặt tiền và vị trí, không phải chiều sâu lô đất. Chiều sâu tạo diện tích sàn, tức là tạo không gian ở và kho, hai thứ hữu ích nhưng không sinh doanh thu trực tiếp.

Vì vậy khi cùng ngân sách, cân nhắc giữa một lô nhỏ ở vị trí tốt và một lô lớn ở vị trí kém là bài toán đáng làm nghiêm túc.

Thông tin cần lấy trước khi chốt lô

Bề rộng mặt tiền và chiều sâu của đúng lô bạn quan tâm, theo bảng thống kê diện tích. Bề rộng lòng đường trước lô. Mặt tiếp giáp là quốc lộ 1A hay đường nội khu.

Ba dữ liệu này nên lấy từ mặt bằng và bảng hàng chính thức, xem tại trang Mặt bằng, rồi đối chiếu tại thực địa theo hướng dẫn ở bài về công trường.

Giá bán chưa được công bố vì còn trong quy trình duyệt nội bộ. Đăng ký nhận bảng giá tại trang phân khu Vạn Tín.

Nguồn tham khảo

  • Thông số sản phẩm: hồ sơ dự án NAMMON Square do Ngọc Tín Holdings phát hành.