Phần lớn người mua shophouse chọn theo nhu cầu của hiện tại. Nhưng một căn nhà giữ 10 hoặc 20 năm sẽ phải phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau trong quãng thời gian đó. Bài này xem cấu hình 5 tầng, sàn 450 m² của NAMMON Square chịu được bao nhiêu lần đổi công năng.

Vì sao khả năng đổi công năng đáng giá

Một mặt bằng chỉ dùng được một cách sẽ khóa chủ nhà vào một kịch bản. Khi kịch bản đó không còn phù hợp, lựa chọn duy nhất là bán, và bán trong lúc bị động thì hiếm khi được giá.

Ngược lại, một căn nhà chuyển được giữa kinh doanh, cho thuê và ở sẽ cho chủ nhà thời gian. Thời gian là thứ quyết định người ta bán vì muốn hay bán vì phải bán.

Đây là lý do diện tích sàn và cách chia tầng đáng quan tâm hơn con số diện tích đất, ít nhất là với người mua để dùng lâu dài.

Bốn giai đoạn thường gặp

Giai đoạn đầu, phổ biến nhất là vừa ở vừa kinh doanh. Hộ gia đình mở cửa hàng ở tầng một, sinh hoạt từ tầng ba lên, tầng hai làm kho hoặc chỗ tiếp khách. Cách này tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng và giữ được sự có mặt của chủ nhà tại cửa hàng.

Giai đoạn hai, khi việc kinh doanh lớn hơn, tầng hai được lấy thêm cho hoạt động chính và phần ở dồn lên trên. Sàn 450 m² đủ để tách luồng khách và luồng sinh hoạt bằng cầu thang riêng, nếu bố trí từ đầu.

Giai đoạn ba, khi con cái trưởng thành hoặc gia đình chuyển đi, tầng trên tách ra cho thuê riêng. Nhà 5 tầng có thể tồn tại như hai đơn vị độc lập với hai lối vào, miễn là hệ thống điện nước được chia ngay khi hoàn thiện.

Giai đoạn bốn là cho thuê nguyên căn. Lúc này căn nhà trở về đúng bản chất một tài sản tạo dòng tiền, không cần chủ nhà hiện diện.

Việc phải làm ngay khi hoàn thiện

Khả năng đổi công năng không tự nhiên có. Nó phụ thuộc vào những quyết định rất nhỏ ở giai đoạn hoàn thiện.

Thứ nhất là hệ thống kỹ thuật. Chia sẵn đồng hồ điện, đường nước và tuyến internet theo tầng sẽ rẻ hơn nhiều so với việc bóc ra làm lại khi đã ở.

Thứ hai là lối lên. Nếu định có ngày tách tầng trên cho thuê, cầu thang phải tiếp cận được từ ngoài mà không đi qua không gian kinh doanh.

Thứ ba là chiều cao tầng một. Trần cao cho phép làm gác lửng hoặc lắp kệ trưng bày cao, hai thứ mà ngành bán lẻ và F&B đều cần.

Trường hợp cách này không phù hợp

Nếu người mua chỉ tìm một sản phẩm để giữ ngắn hạn rồi chuyển nhượng, phần lớn phân tích ở trên không có ý nghĩa. Khi đó điều cần xem là vị trí, pháp lý và thanh khoản của cả khu, không phải cách chia tầng.

Chúng tôi cũng không đưa ra con số dòng tiền cho thuê dự kiến. Dự án chưa bàn giao, chưa có dữ liệu khai thác thực tế, mọi con số ở thời điểm này chỉ là suy đoán.

Thông tin sản phẩm và pháp lý từng căn nằm ở trang phân khu Vạn Tín và trang Pháp lý.

Nguồn tham khảo

  • Thông tin sản phẩm: hồ sơ dự án NAMMON Square do Ngọc Tín Holdings phát hành.