Câu hỏi được đặt ra nhiều nhất sau câu hỏi về giá là “bao giờ tôi có sổ đỏ”. Câu hỏi này không có một con số trả lời được, vì nó thực chất là hai câu hỏi khác nhau bị gộp lại. Bài này tách chúng ra và nói rõ điều gì quyết định thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Hai câu hỏi bị gộp làm một
Câu hỏi thứ nhất là dự án đang ở đâu trong chuỗi pháp lý. Đây là câu hỏi về hồ sơ của chủ đầu tư và có thể kiểm chứng ngay hôm nay bằng văn bản.
Câu hỏi thứ hai là thủ tục cấp giấy chứng nhận cho từng căn diễn ra thế nào. Đây là câu hỏi về quy trình hành chính, phụ thuộc vào nhiều bên và không nằm hoàn toàn trong tay bên bán.
Trộn hai câu hỏi này lại sẽ dẫn tới hai kiểu sai. Kiểu thứ nhất là tin rằng dự án đủ điều kiện bán hàng thì sổ đỏ sẽ có ngay. Kiểu thứ hai là nghi ngờ toàn bộ pháp lý chỉ vì chưa có sổ trong tay.
Câu hỏi một: dự án đang ở bước nào
Chuỗi pháp lý của một dự án nhà ở thấp tầng đi qua các bước có văn bản riêng. Quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, hồ sơ xây dựng được chấp thuận, rồi tới văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Mỗi bước trong chuỗi này đều để lại một văn bản có số hiệu và ngày ban hành. Vì vậy câu hỏi đúng không phải “dự án có pháp lý không”, mà “cho tôi xem văn bản của bước gần nhất”.
Với NAMMON Square, hồ sơ pháp lý được phép công bố đã được đưa lên trang Pháp lý ở dạng bản scan tải về. Bản cứng lưu tại văn phòng bán hàng tại dự án và khách hàng có thể đặt lịch tới đối chiếu.
Cần nói thẳng một điểm: không phải mọi tài liệu đều được phép công bố. Một số nhóm tài liệu chịu hạn chế của cơ quan quản lý, và chúng tôi nêu rõ nhóm nào không công bố được thay vì im lặng.
Câu hỏi hai: giấy chứng nhận từng căn được cấp thế nào
Sản phẩm tại NAMMON Square được quy hoạch với giấy chứng nhận riêng từng căn và quyền sử dụng đất lâu dài. Đó là cơ sở sở hữu, không phải mốc thời gian.
Từ cơ sở đó tới lúc khách hàng nhận sổ còn một chuỗi việc phải hoàn tất. Hai bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng, công trình được hoàn công và nghiệm thu, chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan có thẩm quyền thẩm định rồi cấp giấy cho từng thửa.
Ba yếu tố quyết định độ dài của chuỗi này. Tiến độ thi công và hoàn công của chính căn nhà, mức độ hoàn tất nghĩa vụ tài chính của cả hai bên, và thời gian giải quyết thủ tục của cơ quan đăng ký đất đai theo quy định pháp luật về đất đai.
Điểm quan trọng là mốc bắt đầu không phải ngày ký hợp đồng. Nó là ngày hồ sơ đủ điều kiện để nộp, nên hai khách hàng ký cùng ngày vẫn có thể nhận sổ ở hai thời điểm khác nhau.
Vì sao chúng tôi không đưa ra một con số tháng
Một con số kiểu “sáu tháng sau bàn giao là có sổ” nghe dễ chịu nhưng không kiểm chứng được vào lúc nó được nói ra. Bên bán không quyết định thời gian thẩm định của cơ quan nhà nước, nên đó là lời hứa về việc của người khác.
Cách làm đúng hơn là công bố trạng thái hồ sơ hiện tại, kèm điều khoản hợp đồng ràng buộc trách nhiệm nộp hồ sơ của chủ đầu tư. Trạng thái có thể kiểm tra được, còn lời hứa thì không.
Khi có thêm mốc pháp lý mới được phép công bố, chúng tôi cập nhật vào trang Pháp lý và ghi ngày cập nhật, thay vì đưa dự báo.
Bốn thứ nên yêu cầu bằng văn bản
Thứ nhất, số hiệu và ngày của văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là văn bản trả lời câu hỏi dự án có được phép bán hay chưa.
Thứ hai, thông tin thửa đất của đúng căn bạn định mua, gồm số thửa và số tờ bản đồ. Có cặp số này bạn tra cứu quy hoạch một cách độc lập, cách làm nằm ở bài về tra cứu số tờ số thửa.
Thứ ba, điều khoản hợp đồng quy định trách nhiệm và thời hạn nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận của chủ đầu tư, cùng cách xử lý nếu chậm.
Thứ tư, tài khoản nhận tiền và điều kiện hoàn lại ở giai đoạn đặt chỗ. Đây là phần bảo vệ dòng tiền của bạn trước khi hợp đồng mua bán được ký.
Điều khoản hợp đồng đáng đọc kỹ
Trong hợp đồng mua bán, phần về cấp giấy chứng nhận thường nằm ở cuối và ít được đọc. Nên đọc kỹ ba nội dung: bên nào nộp hồ sơ, mốc tính thời hạn bắt đầu từ sự kiện nào, và nghĩa vụ nào của khách hàng là điều kiện tiên quyết.
Nội dung thứ ba là chỗ hay phát sinh tranh chấp. Nếu hồ sơ chưa nộp được vì một khoản thanh toán hoặc một giấy tờ cá nhân còn thiếu, thời gian chờ sẽ dài ra mà không phải lỗi của bên bán.
Với các sản phẩm có nhu cầu vay, tiến độ hồ sơ còn liên quan tới ngân hàng nhận tài sản bảo đảm. Ngân hàng có đại diện phát biểu tại lễ khởi công là MB, còn các nội dung cụ thể về điều kiện vay chưa được công bố và sẽ chỉ đăng sau khi có xác nhận chính thức từ phía ngân hàng.
Sổ đỏ bảo đảm gì và không bảo đảm gì
Giấy chứng nhận riêng từng căn bảo đảm quyền sở hữu độc lập, khả năng chuyển nhượng, khả năng thế chấp và cơ sở giải quyết tranh chấp. Bốn điều này là lý do nó quan trọng.
Nó không bảo đảm giá trị tương lai và không bảo đảm khả năng khai thác của căn nhà. Hai giới hạn đó được nói rõ ở bài về sổ đỏ riêng từng căn.
Nói cách khác, pháp lý rõ ràng là điều kiện cần để một tài sản an toàn, không phải điều kiện đủ để nó sinh lời. Đây là hai việc độc lập và nên được đánh giá riêng.
Trình tự đề nghị cho người mua
Bước một, xem hồ sơ công bố tại trang Pháp lý và ghi lại số hiệu văn bản. Bước hai, đối chiếu bản cứng tại văn phòng dự án cho các tài liệu quan trọng.
Bước ba, tra cứu quy hoạch theo số thửa và số tờ của đúng căn mình chọn. Bước bốn, đọc điều khoản cấp giấy chứng nhận trong dự thảo hợp đồng trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào.
Bốn bước này mất một buổi và trả lời được nhiều hơn hẳn so với việc hỏi “bao lâu có sổ” rồi nhận một con số. Bản đầy đủ của quy trình kiểm tra nằm ở bài về ba câu hỏi pháp lý trước khi đặt cọc.
Nguồn tham khảo
- Hồ sơ pháp lý dự án NAMMON Square do Ngọc Tín Holdings công bố tại trang Pháp lý.
- Quy định về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành.